济南二手房市场的十日之“变”
继9月26日中共中央政治局会议提出“要促进房地产商场止跌回稳”，到9月29日央行一系列房地产方针“组合拳”落地，再到10月10日上午，促进房地产止跌回稳，山东出台“楼市19条”。10天来，房地产界的波涛一浪接着一浪。
房地产方针“组合拳”发布的10天里，这个国庆假日，济南新楼盘迎来久别的火爆。与此同时，济南二手房商场体现怎么？地产从业人员、购房者等预期怎么，看房、买房的人多了吗？记者进行了看望。
“二手房商场砍价变难”
有中介招待量增加两倍多
10月10日上午10点，济南市中区一家名为弘屋地产的门店，于娟正在排着“电话邀约表”。国庆假日，她一天也没有歇息，收成了一批“意向客户”，邀约表就是为了排好日期给意向客户打回访电话的。
“国庆假日挺忙，看房的人许多，不但我没歇息，门店的搭档都没休，咱们都抢抓这个节点。”于娟说。
这种繁忙，从9月30日央行房地产方针“组合拳”发布第一天就开端了。9月30日当天，于娟的两个搭档一早就带客户去看房了；而她那天不只要十多个回访电话要打，下午也约了一组客户带看。
“一系列方针发布让客户多少有决心了吧。”于娟猜想，近10天来，他们门店的客户招待量比上个月增加了两倍多，“国庆假日3-5号，我每天都有四组带看，这个假日干了之前一个月的活儿”。
“咱们大区昨日一天签了3个。”济南贝壳地产某门店的冯娜只歇息了两天。假日期间，她每天均匀有两组带看。
不过，在她看来，进入9月以来，客户招待量就有所进步，并不能彻底说是受这几天的房地产方针影响。
“9月、10月份气候转凉，这个时段本就是房地产的传统出售旺季。”冯娜说，不过本年的“金九”体现只能用“不抱负”来描述，“银十”迎来超车，“方针出台仍是带来一些改变，至少是心思预期上的”。
依据贝壳网济南大区数据核算，10月7日是国庆假日中二手房商场最热的一天，当天新增挂牌320套，看房人数达到了1362人。
此外，冯娜、于娟都感觉：比较买房者，卖房子的业主受方针影响多一些。“在价格上，可谈的空间不大了，和业主砍价难了。”于娟说，就在昨日，她打电话和某学区房业主谈价时，这位业主奉告，和意向客户谈了后又不想卖了，想往上提提价格。
“就怕买亏了，一向没出手。”王女士重视市中区某学区房的房源两年了，这两年她看着这套房子从245万元降到了210万，假日期间，她又和之前的中介开端联络，“差不多真到买的时分了”。
于娟向手头上几位着急买房的意向客户推销，期望最好能尽快把房子定下来，无法猜测节后商场的价格走向。冯娜表明，接连的方针必定会对咱们的心思预期掀起必定的波涛，不管是新房仍是二手房商场，他们也想借此向顾客传递活跃信号，进步成交量。
从“挑客户”到只要刚需客户
遍及下调中介费
9月29日，央行、金融监管总局的楼市新政“四箭齐发”。“那天晚上手机一向响个不断，咱们都‘炸’了。”冯娜说，“尤其是触及存量房贷利率，一、二套房首付份额等，都是咱们十分重视的，咱们一向在群里讨论到深夜。”
冯娜是2008年进入房地产职业的，彼时正是房地产的“高光”时间。那时分她底子不明白房地产商场的全体形势，但她知道，“房价简直每天都在往上涨，看房的人要排队提早和我预定。”而这两年差的时分，她有近两个月没有“倒闭”。
链家地产的陈宇昌入行晚一些，他印象中的高光时间在2017年到2021年，“价格一向在上涨，一天至少有一个带看，到了周末带看4到5组客户。”
2021年，房地产商场呈现改变。依据国家核算局历史数据，自2022年11月起，济南新房价格开端跌落，到2023年1月现已完成三连降。上一年2月，济南新房价格为该年度初次止跌上涨，到了7月则是完成了六连涨，8月新房价格开端下降，到了本年6月现已完成十一连降。
除了新房商场，早在2021年9月，二手房价格开端“跌跌不休”，尽管中心有过时间短的“小阳春”，但全体仍是没“好起来”，本年上半年也是呈现接连下降趋势。
陈宇昌说，他担任领秀城片区某学区房带看。“2018年校园开学后，这个小区房子的价格一路上涨，一向到2023年。”陈宇昌说，不过，本年他经手的这片学区房的房源，有人降价40万元才售出，全体成交量也比之前少了一大半，“商场丢了三分之二”。
陈娟介绍，在2015年之前，遍及由客户来承当悉数中介费，后来，变成由业主和客户两边均匀承当中介费；现在是各大房地产中介的中介费，向业主收的份额高。
就在9月4日，陈娟地点的弘屋地产中介公司刚刚发布“中介费”下调告知，收客户仅0.7个点的佣钱；新房全都是免佣钱的。据了解，在济南贝壳、安居客、链家等连锁地产，“中介费”不只调整了买卖两边的份额，全体佣钱上也均有所下调。
“必定有客户，签约中心每天都有签约的，但刚需居多。”冯娜表明，现在，商场以刚需集体为主，改进型住户较少。
方针组合拳接连不断
“很难容易说‘触底’”
从上一年起，房产中介离任的音讯接连不断。问及为什么没从这个职业脱离，陈宇昌、冯娜、于娟都没有直接答复，而是梳理了近几年和房产有关的方针。
曩昔的一年里，各个城市的楼市方针密布松动，“组合拳”一套接着一套。先是部分城市住所限售期铺开，随后一线城市纷繁落地“认房不认贷”，到了2024年，各地限购方针铺开，房贷利率进一步下降。
本年5月，国家推出“517”央行楼市新政。之后济南也放“大招”，对个人住所借款中住所套数确定规范进行了优化调整，住所公积金借款、个人住所商贷同步按区县确定。
这也就是说，未来购房者在济购房将按区（县)确定住所套数，若购房者在历下区有房产，要在历城区购房时，也将算作首套。除此之外，多子女家庭购房，二套可执行首套借款方针。
LPR的下调也为下半年楼市增加助燃剂，7月22日，济南最新一期借款商场报价利率(LPR)出炉，五年期LPR下调至3.85%，此前为3.95%。若以商贷额度100万元、借款30年、等额本息还款方法核算，此次LPR下降10个基点，月供削减57.3元，累计30年月供削减2.1万元。
这个国庆假日，济南的新房商场迎来久别的火爆，从济南市住所网签数据来看，同比上一年国庆节同期，网签量涨幅近50%，更是有楼盘爆出5天卖了5个亿的数据。而在此前，在新房商场方面，一些城市的房地产企业已传递出保价、提价的信号。
二手房商场又会有怎样的改变？陈宇昌告知记者，现在来找他看房的客户，问得最多的就是“还会跌落吗”或是“房价触底了吗”。
在冯娜看来，济南二手房商场或许不会再像前几个月相同呈现大幅度跌落了，当然也不会有大幅反弹。
于娟也表明：“楼市的高点已过，但是否真的‘触底’了，谁也欠好下结论。”她认为，方针的落地，还需要给商场一些消化的进程，至少是一个月。
“山东的楼市新政总算来了！”接近正午，于娟手机收到推送新闻：10月10日上午，山东省住所和城乡建设厅举行新闻通气会，介绍新出台的《关于执行金融支撑方针促进全省房地产商场止跌回稳的告知》。《告知》共19条，触及一致个人住所借款最低首付份额、下降存量个人住所借款利率、优化新发放个人住所借款服务等。
作为入行20多年的老地产人，于娟预感到：“要开端‘抢’客户了”。（文中于娟 冯娜 陈宇昌均为化名）
来历：齐鲁晚报
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实际上，SaaS为软件即服务，开发者经过网络为企业供给软件服务，使用于一切职业，服务项目包含CRM（客户关系办理）、HCM（人力资源办理）及财政使用等，在港股商场已有多家SaaS途径，比方金蝶世界（00268）及微盟（02013）等。而在跨境电商SaaS中，不得不谈到美股的Shopify。
Shopify为加拿大电商服务途径供给商，2015年登陆美股商场，尔后股价一路上行，2019年开端加快上涨，三年股价翻了10倍。港股现在暂无对标，不过日前已递表的敦煌网是一家跨境电商B2B途径，归于细分职业龙头，2020年开端布局SaaS事务，如顺畅上市或可视为榜首只对标股——在这波风口上，为二级商场带来“龙头”的出资时机。
在出资风口上的跨境电商SaaS范畴，能否再呈现Shopify这样的十倍牛股呢？
职业高度景气
要出资好的标的，选对职业是榜首步，高生长性职业往往受资金追捧，而我国跨境电商职业现在处于高生长性阶段。
智通财经APP了解到，依据艾瑞咨询陈述，2020年全球电商B2B商场规划为6.6万亿美元，坚持双位数的生长。而我国跨境电商职业开展迅速，2020年跨境出口B2B消费品电商规划为1298亿美元，近五年复合增加率达54.1%，估计到2025年将到达5866亿美元，复合增加率为35.2%。
2020年受疫情迸发影响，全球消费活动转移到线上，美国作为消费大国改动显着，据Digital Commerce 360的数据，2020年美国线上消费总额达8611.2亿美元，同比增加44%，增速是2019年的3倍。而获益于海外旺盛需求，我国跨境出口B2B消费品商场规划增速达143.1%。全球消费偏好改动继续刻画职业生长时机，本年上半年，国内跨境电商B2B商场仍坚持着中高双位数增加。
跨境电商的高生长带动SaaS服务兴起，引发融资潮。依据计算，2021年，在一级商场，根本每个月都会在跨境电商SaaS赛道投出过亿的事例，上半年累计融资额超越25亿元，多会集在B轮前。
从赛道看，跨境电商SaaS可切入的赛道包含ERP、供应链、选品、外贸及独立站等。其间ERP赛道取得本钱亲睐，比方领星、积加及店小秘等均在本年取得亿级其他融资；选品赛道首要为竞品剖析、盯梢及途径分流，典型代表如亚马逊浆歌；独立站具有私域流量，职业龙头为Shopify。
电商SaaS得到本钱注重，占有流量优势的电商途径也来分食这块生长商场，SaaS化趋势显着，如跨境电商敦煌网在2020年发布跨境分销SaaS产品MyyShop；在本年3月份，亚马逊旗下选品及剖析东西浆歌完结1.1亿美元的融资。能够预见，SaaS服务将成为跨境电商中心的增加曲线之一。
关于二级商场出资者而言，重视度更多的会集在现已递表的敦煌网上，那么这家公司根本面怎么呢？
事务生态驱动高生长
智通财经APP了解到，敦煌网成立于2004年，供给一站式跨境B2B生意服务，掩盖中小微企业从选品、收购、付款到物流的整个生意周期。按2020年产品生意总额计，在小额消费品收购方面该公司是全球第二大我国跨境出口B2B电商途径，商场份额7.2%，一起也是美国商场最大的我国跨境出口B2B电商途径，商场份额17%。
该公司2020年收入规划为2.31亿美元，近三年完成高速复合增加率达40%，毛利率较为安稳，2020年为46%。在规划效应及运营杠杆下，该公司各项费用继续下滑，2020年销售费用率和行政费用率别离下滑至11.6%和22.1%；经调整后净利润3400万美元，经调整的EBITDA坚持盈余增加，2020年EBITDA利润率为14.8%。
高增加成绩除了职业驱动外，首要得益于敦煌网老练的事务生态形式，以线上批发途径DHgate和独立SaaS途径MyyShop为根底，四大增值服务（物流、付出、营销及本地收购）协同驱动生长。现在线上批发途径首要的收入形式是赚取佣钱（一般为价格的5.5%至21.5%），占收入大头，但获益于其跨境生态下的多元化产品，已表现出了显着的收入多元化趋势，增值服务，特别是物流板块增加显着；SaaS事务方面MyyShop虽未全面商业化，但服务内容在不断丰富，包含AI选品东西等均在布置中，有可观的变现潜力。
作为电商途径，敦煌网经过17年的开展，已堆集了很多的买家和卖家资源，商场掩盖223个国家和地区。截止2020年，该公司注册买家数量832.65万家，活泼买家496.13万家，坚持双位数增加，占比近60%，而注册卖家17.17万家，年均在线产品数量2580万个。作为生态的一部分，2014年推出的物流解决计划DHLink，用户数量也稳步增加，2020年有1.65万用户，近三年复合增加率83.5%。
2020年8月，敦煌网适应职业趋势，推出适用各类碎片化消费场景的跨境SaaS产品MyyShop，4个月时刻注册用户即到达1.56万家。商业化后协同电商途径及增值服务，将成为敦煌网中心的生长驱动力。
MyyShop开释生长空间
智通财经APP了解到，MyyShop以SaaS解决计划，协助用户智能地做出收购决议，优化产品挑选、存货流通和运营功率，一起让用户能够创建网店以及与第三方途径上的网店进行账户同步，然后促进用户在线事务的运营和办理。MyyShop在开端推广期间用户免费试用，预期将在2021年末全面商业化。
依照敦煌网计划，收费形式首要将按年、按季或按月根据不同服务计划类别，向用户收取分级订阅费，每个计划都供给针对特定用户群的服务包。
MyyShop的SaaS切入的是drop shipping分销商场，能够视为独立站赛道，用户沉积私域流量，和Shopify形式相似，或可经过Shopify成功的经历，学习并立异开展途径。Shopify于2006年创建，开端以服务中小商家起步，2009年，测验途径化的开端，上线Shopify App Store，扩展产品生态，一起开展付出、金融、物流等增值服务。
Shopify收入构成为订阅费及商家解决计划（增值服务），2020年收入奉献别离为31%和69%。订阅费免费试用14天，之后面向不同商家，供给Basic Shopify、Shopify、Advanced Shopify三种版别的产品，订阅费别离是29美元/月、79美元/月、799美元/月。而供给的商家解决计划包含物流、金融、付出，收费依照客户GMV进行抽成。
能够发现，Shopify的事务生态和敦煌网是共同的，不同的是，敦煌网经过电商途径堆集了17年的跨境电商全链条服务才能，每一个环节都能够独自拆出来，快速SaaS化，并且有途径现成的很多卖家买家作为种子用户，取得加快开展，然后构成一个SaaS系统，构成联动生态效应。MyyShop在服务定价上，有或许学习Shopify的计划，而背靠敦煌网电商途径堆集的生意家资源及数据，全面商业化后，有望明显驱动成绩增加。
“十倍牛股”能否再现？
在二级商场，Shopify走了六年牛市，不仅仅是因为职业的远景好，公司继续高生长也是出资者追投的原因，2015-2020年其收入增加了13.3倍，不过2020年之前都处于亏本状况，之后才完成盈余。可见，作为生长性企业，出资者更垂青规划生长。
当然不同商场对职业的估值会有所差异，但港股在跨境电商SaaS上并未有对应的标的，以从事SaaS事务的类同行看，商场给的定价都挺高，比方微盟及金蝶，PS估值别离为11.3倍和21.8倍，敦煌网在港股的合理估值至少也应在10倍以上。
综上看来，跨境电商处于生长性阶段的职业，全球线上消费偏好继续推进职业的高生长及出资高景气，带动电商SaaS服务开展及电商途径SaaS化趋势，跟着敦煌网及洋码头号细分职业龙头相继登陆二级商场，职业的商场重视度将更高。商场能否再呈现像Shopify这样的“十倍”牛股，咱们拭目而待。
Shopify珠玉在前，融资继续炽热的赛道谁是下一个十倍牛股？
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